海南省政府日前出臺《關于鼓勵存量商品住宅用地轉型利用和解決有關歷史遺留問題的實施意見》（以下簡稱《意見》），提出了鼓勵存量商品住宅用地轉型利用和處置盤活、以及解決招商引資項目配套商品住宅用地遺留問題的具體政策措施，力求促進產(chǎn)業(yè)轉型升級和經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

   《意見》對不同情形的存量商品住宅用地，提出四類處置措施。

   一是土地用途改變。市縣政府可以通過依法調(diào)整規(guī)劃、增加容積率、改變土地使用年限、退還土地差價等措施，鼓勵和引導存量商品住宅用地改變土地用途用于產(chǎn)業(yè)項目建設。

   二是土地置換。允許將存量商品住宅用地在本行政區(qū)域內(nèi)置換為同等價值的其他用途的建設用地；確需跨市縣行政區(qū)域置換的，由省自然資源和規(guī)劃廳指導相關市縣政府按規(guī)定辦理。

   三是轉讓盤活。鼓勵市場主體收購單宗或多宗零星分散的存量商品住宅用地，改變用途轉型用于產(chǎn)業(yè)項目建設。

   四是依法有償收回。對存量商品住宅用地依法有償收回，有償收回的補償金額不低于土地使用人取得土地的成本，并綜合考慮其合理的直接損失，參與市場價格確認?！兑庖姟吠瑫r要求，對生態(tài)保護紅線等管控線區(qū)域內(nèi)不能轉型用于產(chǎn)業(yè)項目發(fā)展的存量商品住宅用地，市縣政府按照本意見的規(guī)定，主要通過有償收回或采取土地置換方式促進其退出。

   《意見》要求，原經(jīng)省政府或市縣政府同意配套商品住宅用地且明確具體配套用地規(guī)模等內(nèi)容的產(chǎn)業(yè)項目，市縣政府可與項目投資人協(xié)商，通過優(yōu)先安排用地指標和采取先租后讓、彈性年期、混合用地等政策措施，鼓勵、引導將原約定的配套用地轉型用于發(fā)展產(chǎn)業(yè)項目，并依法供應。項目投資人已按照招商引資協(xié)議約定完成全部產(chǎn)業(yè)項目建設，或完成產(chǎn)業(yè)項目投資總額的100%并投產(chǎn)、經(jīng)營，提出配套商品住宅用地的，由市縣政府報經(jīng)省招商工作聯(lián)席會議審定，可以按照不高于招商引資協(xié)議約定的配套住宅用地面積50%的比例給予配套，并依法以掛牌、拍賣等方式公開出讓。配套建設的商品住宅銷售管理應符合海南省房地產(chǎn)調(diào)控政策的規(guī)定。

   為了保障存量商品住宅用地轉型后的開發(fā)利用，避免出現(xiàn)新的土地閑置，《意見》在監(jiān)管措施方面，提出了相應的要求。對按本意見規(guī)定，通過改變土地用途、土地置換、土地轉讓及整合等方式進行轉型利用的，應當與土地使用權人重新簽訂土地使用權有償使用合同，明確新的土地用途、開發(fā)期限、投資總額等內(nèi)容。對土地使用權人未按合同約定進行開發(fā)建設，造成土地閑置的，應當依法處置，其中超過動工開發(fā)日期滿2年未動工開發(fā)，或者未完成項目投資總額25%的，依法無償收回土地使用權。

   《意見》明確指出，所稱存量商品住宅用地是指已依法取得土地權屬證書但尚未動工建設的商品住宅用地，或雖已動工建設但可以改變用途用于產(chǎn)業(yè)項目發(fā)展的商品住宅用地，不包括經(jīng)市縣政府依法認定為企業(yè)原因造成閑置的商品住宅用地。所稱產(chǎn)業(yè)項目是指商品住宅項目以外符合國家和海南省產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和產(chǎn)業(yè)政策要求的產(chǎn)業(yè)項目（包括租賃住宅項目，不包括產(chǎn)權式酒店項目）?！兑庖姟纷灶C布之日起施行。