關于《三亞市中心城區三亞灣新城片區控制性詳細規劃修編》的批后公布

《三亞市中心城區三亞灣新城片區控制性詳細規劃修編》已經市政府批復實施，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》《海南省城鄉規劃條例》有關規定，現依法予以公布。在上述法定控規規劃區范圍內的各項建設活動應嚴格按照已批準控規執行。

附件：《三亞市中心城區三亞灣新城片區控制性詳細規劃修編》批后公布材料

三亞市自然資源和規劃局

《三亞市中心城區三亞灣新城片區控規（修編）》批后公布材料

一、規劃背景

三亞灣新城位于鳳凰機場南側的濱海地區，是三亞市中心城區的核心組成部分，也是三亞市建設國際旅游消費中心的重要展示窗口?！度齺喪袊量臻g總體規劃（2021-2035年）》提出“中優、東精、西拓、南聯、北抬”空間發展策略，“中優”通過優化設施、提升品質、整合存量空間資源，補足民生短板，優化城市中心形象。三亞灣新城片區作為三亞市實施“中優”戰略的重要功能板塊，需重新深化并結合天涯區和三亞灣新城片區現實發展訴求，全面提升自身的功能、交通、服務、品質、形象與活力，滿足周邊居民的就近安置需求。三亞市自然資源和規劃局根據《中華人民共和國城鄉規劃法》《海南省城鄉規劃條例》和《海南省人民政府辦公廳關于加強國土空間規劃監督管理的若干意見》等有關規定，對三亞市中心城區三亞灣新城片區控制性詳細規劃修編進行了必要性論證，在按程序進行公示，征求規劃地段內利害關系人的意見后，報請三亞市人民政府批復同意，特編制《三亞市中心城區三亞灣新城片區控制性詳細規劃修編》（以下簡稱“本規劃”）。

二、規劃范圍

規劃范圍西至御海路，東至鳳翔路，北至海榆西線，南至桃源河南側現狀水面線，總面積184.04公頃。

三、功能定位

規劃區定位為“三亞灣新城國際旅游社區”，是三亞市建設高品質城區與人居環境樣板和實施“中優”戰略和鄉村振興戰略、建設國際旅游消費中心的重要支撐。

四、功能結構

規劃區以桃源河為骨架，形成“一核、一心、一帶、六組團”總體空間結構。

 一核：文體休閑核心，集中布置體育用地和公園綠地等休閑活動空間與設施。

一心：三亞灣新城綜合服務中心，集中布局小學、醫院、社區級商業設施和社區級公共服務設施，建設成為綜合性鄰里中心。

一帶：桃源河休閑文化帶，沿桃源河布局公園綠地、體育設施、商業配套設施，沿河北側增加桃源河路，東西向形成連接肖旗港旅游服務組團和海坡公共服務中心的濱河活力休閑廊道。

六組團：規劃形成四類共六大組團，包括旅游服務配套組團、商住綜合服務配套組團、宜居組團、以及教育配套組團。

五、用地布局

規劃區總用地面積為184.04公頃；建設用地總量為172.38公頃，占規劃區總用地面積的93.66%。

其中，園地（02）0.66公頃，占比5.67%；陸地水域（17）11.01公頃，占比94.33%。

建設用地中，居住用地（07）49.96公頃，占規劃區建設用地總量的28.98%；商住混合用地（07/09）21.14公頃，占規劃區建設用地總量的12.26%；公共管理與公共服務用地（08）32.54公頃，占規劃區建設用地總量的18.88%；商業服務業用地（09）10.90公頃，占規劃區建設用地總量的6.33%；交通運輸用地（12）33.90公頃，占規劃區建設用地總量的19.67%；公用設施用地（13）1.02公頃，占規劃區建設用地總量的0.59%；綠地與開敞空間用地（14）20.74公頃，占規劃區建設用地總量的12.03%；特殊用地（15）2.18公頃，占規劃區建設用地總量的1.26%。

六、公共服務設施布局

完善社區生活圈，按照2.5萬人配置公共服務設施，形成功能明確、類別健全的公共服務設施配置體系。

本片區劃分為1個10分鐘社區生活圈與3個5分鐘生活圈。10分鐘社區生活圈服務人口1.5—2.5萬人，配置大社區綜合服務中心（含黨群服務中心）、文化活動中心、體育活動中心、綜合醫院、綜合超市、派出所、社區衛生健康服務中心、六年一貫制中學、小學、老年養護院、社區菜市場、社會停車場等。5分鐘社區生活圈服務人口0.5—1.2萬人，配置幼兒園、社區衛生健康服務站、文化活動站、24小時圖書館、社區體育活動場地、社區服務中心、社區商業網點、垃圾收集點、公廁、公交首末站等。

（1）行政管理與社區服務設施

設置獨立占地的派出所1處，位于鳳坡路與鳳坡七巷交叉口處。

（2）教育設施

規劃保留現狀上海外國語大學三亞附屬中學；規劃36班小學1所；按照服務半徑，規劃均衡布局12班幼兒園4處。

（3）醫療衛生設施

規劃中小型綜合醫院1處；規劃社區衛生健康服務中心1處；規劃社區衛生服務站2處。

（4）體育設施

規劃1處體育公園，布置片區級體育設施。規劃2處社區體育活動場地，與社區綠地、城市公園結合設置。

（5）社區服務中心及其他社區公共服務設施

規劃2處社區綜合服務中心，包含社區服務中心、文化活動站、公廁、超市等各類公共服務設施，結合商業、物業用房等設施一并建設。其他各類公共服務設施按照社區生活圈服務半徑要求布置。

七、建設開發控制

（一）開發強度控制

以容積率上限指標對開發建設強度進行控制。各地塊開發建設須符合容積率控制指標的要求。

容積率（FAR）分為六個等級：0、0.0—0.8、0.8-1.2、1.2-1.8、1.8-2.5以及2.5以上。容積率1.2以下為低強度開發，容積率1.2-2.5為中強度開發，容積率2.5以上為高強度開發。

（1）規劃區桃源路以西區域，用地功能以零售商業用地、二類城鎮住宅用地、商業居住混合用地、旅館混合零售商業混合餐飲用地為主，以中強度開發為主，容積率不超過1.8。

（2）規劃區鳳坡一巷以西、桃源路以東區域，以二類城鎮住宅用地、商住混合用地、與小學、體育用地以及醫院等公共服務功能為主。臨桃源河路的南部居住用地以中強度開發為主，容積率控制在1.5—2.5之間；臨海榆西線北部的居住用地、商住混合用地以中低強度開發為主，容積率控制在1.5—2.0之間。公共服務設施與市政基礎設施的開發強度按照相關規范與標準執行。小學用地的容積率按照1.0上限控制，幼兒園用地的容積率按照0.65上限控制。體育用地的容積率按照0.45上限控制。

（3）規劃區鳳翔路以西、鳳坡一巷以東區域，主要為上海外國語大學三亞附屬中學、消防用地以及旅館用地等已建設區，按照實際容積率及已批地塊指標控制。

（二）建筑高度控制

規劃區毗鄰三亞鳳凰機場，須嚴格控制建筑高度，所有地塊的建筑高度均須符合鳳凰機場航行服務程序凈空保護區域的相關要求。濱水區域屬于生態景觀地區，應嚴格管控建筑高度與建筑群體布局。除現狀已建成項目外，整體以低層、多層建筑和點式高層建筑為主，控制建筑高度。高層建筑布置應高低錯落，連續等高建筑數量不宜超過3棟，3棟以上應當進行錯落設計，高差不小于較高建筑的1/5，以利于形成富于變化的天際輪廓線。本片區規劃區高度分區分為七個等級：0、0—18米、18—24米、24—36米、36—48米、48—60米以及60米以上。

規劃區內各地塊的建筑高度為上限規定，所有建筑物與構筑物的高度還須符合鳳凰機場航行服務程序凈空保護區域相關要求。在用地審批與出讓階段，應在土地出讓合同與規劃設計條件中明確要求各地塊內部的所有建筑的高度均應以民航總局的具體規定與審批為準。規劃區內已出讓的國有用地，本規劃不對其建筑高度和開發強度等指標進行調整。

（1）規劃區桃源路以西區域，用地功能以零售商業用地、二類城鎮住宅用地、商業居住混合用地、旅館混合零售商業混合餐飲用地為主。整體建筑高度控制在50米以內，大多數地塊建筑高度為30—36米。

（2）規劃區鳳坡一巷以西、桃源路以東區域，以二類城鎮住宅用地、商住混合用地、與小學、體育用地以及醫院等公共服務功能為主。臨桃源河路的南部居住用地以中強度開發為主，建筑高度控制在30—60米之間；臨海榆西線北部的居住用地、商住混合用地以中低強度開發為主，建筑控制在33—50米之間。小學、幼兒園與市政基礎設施等建筑須按照相關規范與標準執行。

（3）規劃區鳳翔路以西、鳳坡一巷以東區域，主要為上海外國語大學三亞附屬中學、消防用地以及旅館用地等已建設區，按照實際建筑高度及已批地塊指標控制。

（三）生態保護要求

開發用地應減少開挖土方量，保護規劃區內桃源河水系、園地、公園綠地等要素構成的生態環境系統。在桃源河河道管理范圍內的開發利用活動必須符合《中華人民共和國防洪法》《中華人民共和國河道管理條例》等有關法律法規要求，禁止建設影響河道行洪安全的建筑物、構筑物，禁止私自圍擋相關區域。保護河道沿線林木密集區的綠色斑塊，保護生物多樣性，結合濱河公園景觀帶豐富自然景觀；桃源河沿線所涉及的河道水面、公園綠地不得挪作他用，并應以自然型的綠化配置為主。

八、道路交通系統

規劃構建城市主干路、城市次干路和城市支路三級道路體系。外圍海榆西線與御海路為主干路，提供快速通達服務；內部由次干路和支路網提供交通服務。

（1）城市主干路

海榆西線為城市主干路，規劃范圍內紅線寬度為45米，采用不對稱斷面，主線雙向六車道，主線南側設輔道一車道，主線北側為機場圍墻無集散需求，不設輔道。針對規劃范圍以外的海榆西線北側道路紅線，即涉及周邊村莊征地拆遷的海榆西線機場西側段，建議其后續結合相關片區控規修編調整至50米紅線寬度，推薦斷面形式為四塊板，雙向八車道（含兩側輔路）。

御海路為城市主干路，規劃范圍內紅線寬度為40米，斷面形式為三塊板，雙向四車道。

（2）城市次干路

啟航路為城市次干路，規劃范圍內紅線寬度為30米，斷面形式為三塊板，雙向四車道。

桃源路為城市次干路，規劃范圍內紅線寬度為30米，斷面形式為三塊板，雙向四車道。

新城支路、鳳坡路為城市次干路，紅線寬度為24米，雙向4車道。

（3）城市支路

桃源河路、揚帆路及其他道路為城市支路，紅線寬度為18米，斷面形式為一塊板，雙向2車道。桃源河路建立慢行優先的河岸公共空間。

來源：三亞市自然資源和規劃局